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新西兰地租涨十倍 Leasehold还能碰吗?

时间:2014-05-24 00:00来源:新西兰 先驱报 作者:New Zealand 点击: N
  本周,一则有关一位华裔移民和Cornwall Park(又称一树山公园)董事会的官司引起了广泛关注,甚至一连几天佔据了英文先驱报的重要版面。华裔移民对于投资房产非常感兴趣,而这个案子又极有典型意义,在华社也引起了热烈讨论。
  华裔移民陈女士于2005年花费45万纽币购入奥克兰中区21Maungakiekie Ave物业。物业所在土地属于Leasehold(土地租赁),需要每年向地主Cornwall Park缴纳地租,当年地租是每年8300纽币。按照租约,地租每21年调整一次,租金是调整时同类土地市场价格的5%。上次调整是1988年,8300纽币正是1988年该地块地价的5%。
  2009年,Cornwall Park董事会调整地价,租金上涨为每年73750纽币,足足上涨了近十倍。这也反映出1988年到2009年该地块土地价值的上涨幅度。陈女士表示,她没有接到有关租金调整的正式通知,Cornwall Park方面一直按照原来的租金开账单,她还是按照每年8300纽币支付地租。但2011年,对方通知她支付积欠的20多万地租,陈女士无法接受,并在2011年放弃了这一房产。长期协商未果后,Cornwall Park董事会将陈女士告上了法庭,要求她偿还拖欠的34万多纽币地租、装修费用和相关支出。
  有关庭审本周进行。法庭上陈女士一度声音哽咽,情绪激动。Cornwall Park董事会聘请的御用大律师Matt Casey指出陈女士对房产照顾的不够,并将房子出租,这是租赁土地者所不允许的。而陈女士则讲述自己和丈夫在2009年到2011年间患病,和对方的谈判十分困难。陈女士的女儿Shanshan Lin也出庭表示当时她母亲身体不好,房子里住著一些家里的亲戚,方便照顾。MattCasey指出陈女士将房子出租给一些AUT的学生,但陈女士指这些人都是她先生或女儿的朋友。
  Cornwall Park董事会的律师还认为陈女士方面对房子维护所做工作极少,只有两张发票能够证明。而陈女士则说,她一直努力维护房子,找到一些现金支付的工人来工作,因此并无发票。律师还就她对屋顶的疏于修缮提出质疑,但陈女士认为当时根本没有漏水。陈女士还称,在她买下物业后,添置了新的煤气炉、洗碗机、新的洗衣设备等,这些都随著她不得不放弃这个房产而“付诸东流”了。
  在昨天上午的庭审中,Matt Casey在庭上称,陈女士及其先生曾拥有位于Parnell、Mission Bay和Orakei等物业,并非“对房地产事务一无所知或没有经验”。而陈女士则强调,她一直努力购买这块租赁土地,但对方拒绝谈判,让她回过头支付20多万纽币地租是不公平的,是荒谬的。目前,法官还未就此案作出判决。

  网友:Leasehold要谨慎

  新西兰,有不少Leasehold的物业,这个案件绝非孤立事件,非常值得探讨。案子在本地的华人社区也引起了议论纷纷。
  有人为陈女士喊冤,认为地租一下子涨十倍没有道理,陈女士太冤了,无论谁也受不了。有网友认为,要放弃40多万的物业谁也不愿意,陈女士显然受到不小压力,我们应该对她支持。
  不过,也有网友认为,如果陈女士真像对方律师所称在奥克兰曾有三处物业,那她显然不是“菜鸟”。Parnell、Mission Bay和Orakei都是好区,陈女士应该不差钱,有能力来支付地租。
  地产专家指出,新西兰跟我们的原居地法律完全不同,像Leasehold这样的概念华人以前很少接触,缺乏瞭解。买卖房屋这样的大投资,在签字之前,一定要慎之又慎。签署任何法律文件之前,睁大你的双眼,问询你的律师,三思而后行,毕竟,我们的英语能力有限,那些法律术语又不是一般人可以轻易理解的。
  很多网友都指出,这个案子无论结果如何,对于在新西兰进行房产投资的华人都提了个醒。网友指出,对于Leasehold(土地租赁)的房产一定要谨慎投资。当然,并不是说Leasehold(土地租赁)的房产就不能碰,但是在投资之前,一定要看清楚土地租约的条款,比如租期多长,地租何时调整,调整的原则是什么,千万不能含糊。否则,等房子买下才发现地租无法承受,就会面临很大的麻烦。
  在华人论坛上,网友“海豚”对Leasehold(土地租赁)的房产提出了一个很有意思的观点。他认为,买Leasehold房子,实际上买下的是一种介于买房和租房之间的居住方式。买家买入的是房子的长期居住权和土地租赁权。Leasehold房子的优点是永久租赁,没有普通租房经常搬家的烦恼。还有一个优点是相对租金低廉。现在奥克兰的房租一般是房价的3~4%,而Leasehold房子的地租通常21年调整一次,每次调整时的租金和当时市场租金水平基本相当,但几年后租赁市场租金上涨,而Leasehold房的租金不变,低于市场正常租金,随著时间的推移,比正常租金低更多。以陈女士的情况为例,陈女士在2005年至2009年的四年间支付著1988年的固定租金。相对于市场价格来说,这样的租金当然是比较低的。
  2009年地租增长近10倍,一时难以接受。但如果陈女士能够继续持有21年的话,后期的地租可能又会比同期的市场价格低了。
  不过,也有网友指出,地价5%意味差不多20年地租就相当买一块地的价格,太高了。Leasehold的房子有没退出条款呢?除了转让使用权,可不可以和地主协商退出呢?如果没有,那就是有缺陷的,和市场上放高利贷的没什么区别,合法又可恶!
  就在记者截稿之时,陈女士给我们打来电话,表示对案件有很多话想说。在我们的努力下,陈女士愿意接受採访,将事件真相全面展现给读者。我们已经和陈女士约好时间当面交流,将对本案进行进一步的追踪报道。
(责任编辑:新西兰 XinXiLan)
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