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楼市衰退或持续至2013年 11月12日，万科企业股份有限公司总裁郁亮在东莞表示，万科已经进入“冬天”模式，并将遵循现金为王、积极卖房、慎重买地的原则。由於其房地产界领军者的身份，万科的“冬天论”不出意料地引起舆论大哗。2008年，万科集团董事长王石也曾抛出“拐点论”，并引发一轮降价风潮。 不少业内人士指出，随着房地产各项指标数据下滑，“冬天”或将持续更长时间，房地产业将迎来新一轮的衰退周期。国际货币基金组织(IMF)14日公布的报告也指出，中国面临房价下跌的风险。 调控对房地产市场的影响正逐步明显。根据国家统计局的数据，自今年年初出台“新国八条”的9个月来，成交量、价格、投资等指标的增速，以及国房景气指数几乎都在下行。 不少分析人士认为，企业普遍看空後市，说明房地产将迎来一轮新的衰退周期。中国房地产领域一直有“5+2”的“周期论”，即房地产运行将遵循“5年增长、2年衰退”的周期，但这个周期会受到政策调控等多重因素影响。 中国指数研究院副院长陈晟向记者表示，“5+2”仅指房地产发展的短周期，当前的楼市正处於两个“大周期”之间的调整阶段。 陈晟表示，房地产属於“大周期”行业，其运行规律与GDP增长有关，相关度高达92%。房改以来，中国的房地产市场一直处於高速增长的“黄金时期”。他认为，随着中国GDP增速的放缓，房地产业也将从“高速增长阶段”步入“中速增长阶段”。 据悉，中国制定的“十二五”期间GDP增长目标为8%，明显低於“十一五”。今年来看，GDP增速尽管尚未回落至8%的目标，但前三季度分别为9.7%，9.5%，9.1%，下降态势十分明显。 陈晟表示，当中国GDP增速降到9%以下时，中国房地产市场也将进入“中速增长期”。而从今年到2013年，将是调整时期。 在近日的2011中国私募基金领袖峰会上，安信证券首席经济学家高善文表示，未来几年基本上可以排除比较大的单边牛市的可能性，房地产、纪念币等行业将进入持续的熊市。 “暴利时代”或终结 “中速增长”并不意味着“衰退”，按照陈晟的观点，未来一段时间，楼市整体价格和成交量都不会有太大的变动。 国际货币基金组织(IMF)则持不同看法，该机构在14日公布的报告指出，中国面临房价下跌的风险。央行货币政策委员会委员李稻葵的观点则是：未来两三年，房价不可能上涨，但跌幅不会超过15%。 一个共识则是，随着土地成本、资金成本、各项税费的提高，未来房地产业的整体利润率将会降低，“暴利时代”即将终结。 从上月开始，“降价潮”蔓延到更多的企业和城市，万科、龙湖、中海等资金面宽松的企业也加入降价行列。一些分析人士称，到今年年底，多数上市房企财报呈现的毛利率将会有所降低。 据悉，当前房地产业的平均利润率在10%左右，高端项目略高於上述水平，但与前几年相比，已有明显下降。 此外，房地产投资增速也在下调。根据国家统计局的数据，今年8月∼10月，中国房地产投资增速已连续三个月下滑，今年前10月为31.1%，仅比固定资产投资增速高出6.2个百分点。而去年前十个月，两者相差12个百分点。 不少分析人士认为，两者增速的差距不断缩小，说明房地产在固定资产投资中的作用逐渐弱化，这也正是本轮楼市调控和经济结构调整的题中应有之义。与此同时，地方政府对“土地财政”的依赖也将减弱。 陈晟表示，在政策面的不利影响下，未来房地产投资增速将继续下滑，未来很可能滑落到20%以下。 北京近半月零签约 北京市房地产交易管理网上的数据显示，11月上半月，北京共有13个商品房住宅项目入市销售，包括远洋天着景园、世华泊郡家园、清河嘉园等，合计提供4014套住宅量。不过截至15日，所有项目的签约率皆为零，且仅有14套预定量，占比近0.35%。 记者发现，13个入市商品房住宅项目中，朱雀门家苑、润西山苑、翡丽华庭、远洋天着景园等楼盘预售均价在每平方米3万元以下，其余楼盘预售均价基本在每平方米2.5万元以下，属於典型的刚需盘，其中北京密云楼盘中加锦园的预售均价更是低至8500元/平方米。 对此，北京中原三级市场研究部研究总监张大伟向记者分析说，各种地产调控政策叠加後，目前的购房资格审核手续更复杂，因此对北京市房地产交易管理网上所反映出的签约数据会有一定的影响。4014套房源大批量入市销售，预订套数仅为入市房源零头，且偌大的京城半月签约量为零，这折射出京城楼市的成交清淡已到极点。 而对於成交的深度僵持，张大伟主要认为基於两点：首先，北京限购令已实施近一年半，“三有”人群日益被稀释;其次，目前不管是媒体还是业内，基本形成了房价将下降的舆论环境，导致购房者持币待购。 对於持币待购风的盛行，着名财经评论员叶檀近日在一个财经论坛上说，货币长期超发背景下，时下中国的住宅已被炒作成一种投资品，这也就意味着这个投资品市场中的人同样遵循一个投资规律：追涨杀跌，即在房价上涨时，大家都争着去买;在房价松动或下跌时，大家都开始观望不肯出手，以持币在手。 北京中原的统计数据显示，截至日前，年内北京共新增135个新建期房住宅项目，房企向政府部门申请到手的预售许可证共有180次，合计供应56729套房源，供应面积高达727.41万平方米，但签约量仅为23878套，平均签约率为42.1%，创造了历史同期新低。 伴随成交清淡，京城楼市库存量不断叠加。机构统计数据显示，北京加强版限购令落地生效的2月17日，北京一手住宅库存量为92900套，而到了本月9日，库存量已叠加至120411套，期间新增库存量27511套，增长近30%。 今年以来北京供应的郊区化趋势日益明显，导致北京郊区库存压力极剧加大。比如在新增积压的27511套住宅库存量中，大兴、通州、昌平、顺义、房山等5个郊区县就占近2万套，占比近73%。5郊区县库存量在北京全市的库存量占比过半，郊区去库存化压力更严峻。 (责任编辑：新西兰 XinXiLan) |
